Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin kira bedellerine ilişkin verdiği son karar, Van’da kiracı ve mülk sahiplerinin de yakından takip etmesi gereken bir gelişme olarak öne çıktı. Kararla birlikte, yenilenen kira sözleşmesindeki bedelin emsal ve rayiç değerlerin altında kalması halinde, yeni sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmesi beklenmeden kira bedelinin yeniden değerlendirilmesinin önü açıldı. Ancak bu durum, her kira sözleşmesinde 5 yıl dolmadan otomatik olarak yeni bir kira bedeli belirlenebileceği anlamına gelmiyor.
Yargıtay, kira bedelinin değerlendirilmesinde yalnızca son sözleşmenin tarihine bakılmaması gerektiğine dikkat çekti. Yeni sözleşmedeki kira bedelinin, sözleşmenin yapıldığı tarihteki rayiçlere göre düşük olup olmadığı da araştırılacak.
Karara konu olay İstanbul’da bir iş yerinde yaşandı. 2005 yılından bu yana devam eden kiracılık ilişkisinde aylık 22 bin 310 lira kira ödeniyordu. İş yeri sahibi, bu bedelin emsal kiraların oldukça altında kaldığını belirterek 2021 yılı için kira bedelinin 39 bin liraya çıkarılması talebiyle dava açtı.
İlk derece mahkemesi, taraflar arasındaki son kira sözleşmesinin 2018 yılında yenilenmiş olmasını gerekçe göstererek 5 yıllık sürenin henüz dolmadığına karar verdi. Bölge Adliye Mahkemesi de bu kararı yerinde buldu.
YARGITAY KARARI BOZDU
Dosyayı inceleyen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi ise yapılan araştırmayı yeterli bulmayarak kararı bozdu. Daire, 2018 yılında yenilenen kira sözleşmesindeki bedelin, o tarihteki rayiç kira değerlerine uygun olup olmadığının bilirkişi incelemesiyle belirlenmesi gerektiğine hükmetti.
Yargıtay’ın ortaya koyduğu bu değerlendirme, Van’daki uzun süreli kira ilişkileri açısından da önem taşıyor. Örneğin Van’da yıllardır aynı iş yerinde veya konutta kiracı olan bir kişi ile mülk sahibi arasında, mevcut kira bedelinin bölgedeki emsal ve rayiç bedellerin altında kaldığı yönünde bir uyuşmazlık ortaya çıkması halinde, yalnızca son kira sözleşmesinin yenilendiği tarihe bakılması yeterli olmayabilecek.
Ancak burada belirleyici unsur, kira bedelinin gerçekten emsal ve rayiç değerlerin altında olup olmadığının ortaya konulması olacak. Yargıtay kararında da bunun bilirkişi incelemesiyle belirlenmesi gerektiği vurgulanıyor.
VAN’DA EMSAL KİRA BEDELLERİ ÖNEM KAZANACAK
Kararın Van açısından dikkat çeken yönlerinden biri de emsal kira bedellerinin değerlendirmede taşıdığı önem. Van’da kira bedelleri konutun veya iş yerinin bulunduğu bölge, niteliği ve diğer özelliklerine göre değişebildiğinden, olası bir kira tespit uyuşmazlığında emsal taşınmazların ve rayiç değerlerin ortaya konulması önem taşıyacak.
Yargıtay’ın kararında, yeni sözleşmede belirlenen kira bedelinin rayiçten düşük olduğunun tespit edilmesi halinde, ilk kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren geçen sürenin de dikkate alınabileceği belirtildi.
Buna göre şartların oluşması halinde kira bedelinin hakkaniyete uygun şekilde yeniden belirlenebilmesinin önü açılabilecek. Dolayısıyla karar, Van’da özellikle uzun yıllardır devam eden kira ilişkilerinde hem kiracıların hem de mülk sahiplerinin kira bedellerinin emsal ve rayiç değerlerle olan ilişkisine daha fazla dikkat etmesini gerektiren bir gelişme olarak öne çıkıyor.
(Ajanslar)
